都市再生ファンドの背景

ファンドのスキーム

メザニンファイナンス

メザニンファイナンスとは、従来より金融機関が取り組んできたシニアファイナンスよりリスクが高い資金です。

シニアファイナンスとは、投資リスクが低い資金であり、日本において発行されている社債、金融機関から供給されている融資の多くがシニアファイナンスに該当します。対して、メザニンファイナンスはリスクが高い資金になりますが、米国等幅広い投資家層を抱えるマーケットにおいては多様な資金供給手段の一つとして重要な役割を果たしており、シニアファイナンスより高く適切な金利水準を確保することによって、金融機関にとって投資が可能となっています。

しかしながら、不動産開発事業は、建設に関するリスク、将来の事業性に関するリスク等が存在するため、我が国では現在、開発型メザニンファイナンスマーケットは存在しておりません。

メザニンファイナンスの導入によって、個々の事業において財務レバレッジの引き上げおよびエクイティ所要額の削減を行うことができることから、事業スポンサーにとっては、投資リターンが改善されるとともに、資金を他のプロジェクトに活用することができます。投資家の投資余力の増大を通じて都市再生のより一層の推進が期待されます。

コンストラクションファイナンス

本件メザニンローンは、建設工事完成から約2年後にローン元本の返済を受けるものであり、開発事業の立ち上がり期間から安定運営期間に移行した時点で、パーマネントローンへの切替もしくは物件売却を行うものです。安定運営期間に移行した不動産は、開発不動産に比べてリスクが低く、REIT（不動産投資信託）などを通じてより広い範囲の投資家が投資しており、今後もかかる不動産流動化市場の発展が期待されています。本件のように優良な不動産を不動産流動化市場に供給することは、個人の資金も含めたより幅広い投資資金の還流を促進することとなり、金融市場及び不動産市場の活性化に資するものです。

秋葉原ＩＴセンター（仮称）ＵＤＸビルの概要

◆ストラクチャー及び関係者