既存ストックの環境改修で
不動産市場に新たな価値を
2026年7月
ネクスト・ジャパン最前線[ 対談 ]
株式会社日建設計
イノベーションデザインセンター 事業企画室長 横瀬 元彦 氏（写真右）
株式会社日本政策投資銀行
アセットファイナンス部 課長 佐藤慎太郎（写真左）
イノベーションデザインセンター 事業企画室長 横瀬 元彦 氏（写真右）
株式会社日本政策投資銀行
アセットファイナンス部 課長 佐藤慎太郎（写真左）
日本政策投資銀行（DBJ）グループは、不動産セクターのネットゼロ達成に向け、株式会社日建設計との間で既存オフィスビルの環境改修に関する協業を推進してきた。その記念すべき第一弾として、大阪・淀屋橋の「日建ビル1号館」のゼロ・エネルギー・リノベーション（ゼノベ）が2025年3月に竣工。本プロジェクトに込められた想いや、技術と金融の融合がもたらす未来の不動産市場のあり方について、日建設計イノベーションデザインセンターの横瀬元彦氏と、DBJアセットファイナンス部の佐藤慎太郎が語り合った。
既存ストックへの危機感と新たな挑戦
── 2022年11月にDBJグループと日建設計は、不動産の環境改修に関する協業を開始しました。当時それぞれが抱いていた課題や協業への期待についてお聞かせください。
- 横瀬
- きっかけは2021年頃、大阪の「日建ビル1号館」の今後について社内で議論が始まったことでした。築50年以上が経過し、解体も選択肢の一つとして検討されていました。しかし、私自身が古き良き建物のリノベーションに強い関心を持っていたこと、そして調査の結果、建物の耐震強度に問題がないことが分かり、会社側に「環境改修（リノベーション）をしませんか」と提案しました。単に綺麗にするだけでなく、カーボンニュートラルの実現に資する環境改修マーケットを切り拓くために、一部の案件でしか成立しない特殊解ではなく、全国に数多く存在する築古中小ビルに展開できる一般解としての環境改修モデルを模索したいと考えたのです。
一方で、そのモデルを不動産市場の価値やファイナンスに結びつけるには、日建設計だけではなく、金融や不動産運用の知見を持つ、志を同じくするパートナーが必要でした。そこで、私がかつて出向していたDBJアセットマネジメントとのご縁を思い出し、金融と技術を掛け合わせられないかと声をかけさせていただきました。
- 佐藤
- 横瀬さんからお声がけをいただいた当時は、コロナ禍からの回復とともに脱炭素やカーボンニュートラルへの対応が世界的な潮流として急速に拡大していた時期でした。DBJとしても、持続可能な社会の実現に向けた「GRIT戦略」をスタートさせ、脱炭素への対応やトランジションへの投融資を強化している真っ最中だったのです。
エネルギー分野をはじめ様々な産業で脱炭素の議論が進む中、不動産セクター、特に日本のオフィスビルの大半を占める築古の中小ビルストックにどう向き合うかは、我々にとっても非常に大きな問題意識として存在していました。約5年ぶりの横瀬さんとの再会から「一緒に市場を開拓するような面白いプロジェクトをやりましょう」と意気投合し、2021年から1年ほどを経て、2022年の協業発表へと話が進んでいきました。
「引き算の美学」で達成した環境価値と経済価値の両立
── 「日建ビル1号館」の具体的な改修内容や構築された金融スキームについて教えてください。
- 横瀬
- 改修にあたっては、すべてのテナントが退去するタイミングだったため、建物全体をスケルトンにして徹底的な環境改修を実施することができました。特にこだわったのは、これまでの「当たり前」を見直し、必要な性能と過剰な仕様を丁寧に見極めることです。例えば、従来のオフィスでは比較的高い照度を前提とした計画が一般的でしたが、現在はPC作業を中心とする働き方が広がっています。そこで、用途や作業内容に応じた適切な明るさを再検討し、快適性を保ちながら照明負荷の低減を図りました。さらに空調についても、従来は余裕を持った容量で計画されることが少なくありませんでしたが、実際の運用実態を踏まえると、設備容量を適正化できる余地がありました。このように、必要な性能は確保しながら、過剰な仕様を見直す「引き算」の発想を取り入れることで、築55年のビルでありながら「ZEB Ready※」の水準を達成することができました。
- ※ZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）
年間の一次エネルギー消費量が正味ゼロまたはマイナスの建築物。 - ※ZEB Ready
ZEBを見据えた先進建築物として、外皮の高断熱化及び高効率な省エネルギー設備を備えた建築物。
（環境省ホームページhttps://www.env.go.jp/earth/zeb/detail/01.html新規ウィンドウを開きます）
- 佐藤
- 今回のプロジェクトは、まさに「新しい当たり前」を市場に提示する挑戦でした。構築した金融スキームは、不動産証券化の手法を応用しています。具体的には、日建設計とDBJが折半で出資して合同会社「Green Building Ecosystem」というSPC（特別目的会社）を設立し、そこが日建設計からビルを取得。DBJアセットマネジメントが運用を担うという体制を整えました。我々が最も重視したのは、独立採算の事業として市場で十分に経済合理性（環境性能の向上と投資リターンの確保）を両立できるモデルであると証明することでした。DBJは本プロジェクトの取組意義を評価し、特定投資業務の一類型である「グリーン投資促進ファンド」を活用してリスクマネーの供給を行いました。
“ゼノベ”を一般名詞として社会へ普及させるために
── 協業を通じて得られた成果についてお聞かせください。
- 横瀬
- 日建設計としては、技術的な提案やエネルギー削減につながる建築設計を通じて、環境性能の向上に貢献してきました。しかし、それを「どのようにファイナンスと結びつけ、不動産市場における経済的な付加価値や賃料プレミアムとして可視化し、投資家やレンダーが納得するスキームに落とし込むか」という点については、単独の能力だけでは決して届かない領域でした。DBJグループが持つ不動産金融の高度なノウハウやアセットマネジメントの知見、出来上がった仕組みを社会に広げていく「市場創造力」があったからこそ、技術と金融が美しく融合し、今回の事業化という成果を結実させることができたと深く感謝しています。
- 佐藤
- こちらこそ、日建設計さんの圧倒的な技術力と、それを誰にでも分かる言葉やデータとして説明してくださるプロフェッショナリズムには何度も助けられました。我々金融の人間は、どうしても数字や契約、リスクコントロールの観点から物事を見てしまいがちです。建築の暗黙知を緻密な計算とエビデンスに基づいてすべて形式知化して提示してくれたからこそ、我々も自信を持ってリスクをテイクし、ファンドの組成へと踏み切ることができたのです。
── 今後の課題や展望についてお聞かせください。
- 横瀬
- 我々が本当に目指しているのは、日本の不動産ストックの圧倒的なボリュームゾーンを占める、築古の中小ビル全体の環境性能の底上げです。全国に数多ある中小ビルが、今回のモデルを参考にしながら10%でも20%でもエネルギーを削減していく。そのための「社会的シグナル」として、“ゼノベ”という言葉が、将来的には一般名詞のように社会に根づいていくことを願っています。第一弾の竣工を経て、多くのビルオーナーや自治体から非常に高い関心と手応えを感じています。
- 佐藤
- 今回、日建ビル1号館という確固たるプロトタイプが示されたことで、我々は環境性能の向上と経済合理性が両立するリノベーションに対する金融のあり方を、「ゼノベ・ファイナンス」として体系化し、市場へ提示する準備が整いました。中計2030における「価値共創パートナー」としての役割を果たすためにも、培ったナレッジやプロセスを他の民間金融機関とも共有・連携し、不動産金融市場全体を活性化することで、ネットゼロ社会の実現に向けて、市場原理を活用した持続的な仕組みの構築に注力していきたいと考えています。
この記事は季刊DBJ No.59に掲載されています
