すべてのビルは、
地球を救うビルになれる
2026年7月
ネクスト・ジャパン最前線[ 座談会 ]
株式会社日建設計
イノベーションデザインセンター 事業企画室長 横瀬 元彦 氏
株式会社日本政策投資銀行
アセットファイナンス部 課長 佐藤慎太郎
DBJアセットマネジメント株式会社
不動産運用部 主任 田下 真規子
株式会社価値総合研究所（DBJグループ）
不動産投資調査事業部 副主任研究員 北川 哲
イノベーションデザインセンター 事業企画室長 横瀬 元彦 氏
株式会社日本政策投資銀行
アセットファイナンス部 課長 佐藤慎太郎
DBJアセットマネジメント株式会社
不動産運用部 主任 田下 真規子
株式会社価値総合研究所（DBJグループ）
不動産投資調査事業部 副主任研究員 北川 哲
不動産業界では2030年までに2013年度比51%のCO2排出量削減が求められている。しかし、国内の主要都市におけるオフィスビルの約70%は築20年以上の既存ストックであり、新築への建て替えは現実的な解ではない。こうした課題に正面から向き合い、既存ビルの環境改修によってCO2削減と不動産価値向上の両立を目指す取り組みが、“ゼノベ（ゼロ・エネルギー・リノベーション）”プロジェクトだ。2025年3月に第一弾となる大阪・淀屋橋の「日建ビル1号館」の環境改修が竣工した。プロジェクトを牽引してきた4名が現地に集まり、それぞれの立場から語り合った。
横瀬元彦氏
佐藤慎太郎
北川 哲
田下 真規子
役割と強み
投資・運用・ナレッジ・設計を統合した価値共創の枠組み
── 本プロジェクトにおけるご自身の立場や役割、一体となった連携の強みについてお聞かせください。
- 佐藤
- 私どもアセットファイナンス部は、DBJにおける不動産ファイナンス全般や「DBJ Green Building認証」などのサステナビリティ企画を担っています。今回のゼノベプロジェクトにおいては、日建設計様との窓口としてプロジェクトの全体推進や企画に携わりました。SPC（特別目的会社）を用いたスキームの中では「投資家」としての位置づけになりますが、単なる資金供給にとどまらず、案件の組成に際しては、DBJグループが持つ多様なリソースを有機的にコラボレートできたことが、強力な推進力につながったと自負しています。
- 田下
- DBJアセットマネジメント（DBJ AM）は、本プロジェクトのファンド組成・運用を担う立場です。私は期中の運用担当として、物件の日常的な管理対応や、PM（プロパティマネジメント）会社との情報連携、投資家の皆様への情報還元といった実務全般を統括しました。DBJが描く高い環境価値のコンセプトを、いかに実際の不動産運用における経済価値に落とし込み、両立させるかという点に注力いたしました。
- 北川
- 価値総合研究所は、社会課題解決につながるお客様の取り組みを「調査・分析」の観点から支援するシンクタンクです。今回のプロジェクトでは、主にDBJ・DBJAM・日建設計様が顧客や市場に対してゼノベの客観的な意義を伝えるための、統計データを用いた分析や世の中への説明資料（アウトプット）の作成等を行い、2022〜2023年頃の投資実行フェーズにおける伴走支援などを担当しました。
- 横瀬
- 日建設計では、「経営計画2026-30」で掲げている「社会環境デザインプラットフォームとして変革に挑む」という方針を具現化する取り組みの一つとして、本プロジェクトに参画しています。私は設計者という立場ではなく、全体のマネジメント、特に設計内容が予算をオーバーしないような工事費管理や、売り主・投資家といった多様な関係者の調整を担当しました。DBJグループの皆様が持つファイナンスや運用の知見、私どもの都市や建築の設計のノウハウを相互に活用し、お互いの強みを「活かし合う」ような非常に濃密な協業ができたと感じています。
課題と突破口
客観的エビデンスで伝える環境改修のストーリー
── プロジェクトの推進において、特に苦慮された点や、それをどのように乗り越えてこられたのか、現場のリアルな声をお聞かせください。
- 田下
- 正直に申し上げますと、プロジェクトに参画する前は、世間で「ESG投資」や「環境改修」がどこまで本質的に受け入れられているのか、少し懐疑的な部分もありました。しかし、実際にプロジェクトが始まると、テナント企業様だけでなく、他の投資家や金融機関の皆様からの問い合わせが非常に多く、世間の注目度の高さに驚かされました。オフィスビルとしての空間的魅力を維持しつつ、環境性能を向上させることへの本質的な需要を、運用の現場で身をもって実感できたことは大きな転換点でした。
- 北川
- 世の中にはまだ「環境対応はコストに見合うのか」という見られ方も一定数存在します。だからこそ、我々調査機関としては、個人の意見ではなく「客観的な事実（エビデンス）」としてその必要性を伝えることにこだわりました。マクロ的なデータを用いて、なぜ今この築古中小ビルの改修が必要なのか、どれほどのポテンシャルがあるのかをロジカルに可視化していくことで、市場や関係者の納得感を醸成していくプロセスは、非常に重要であり苦心した点でもあります。
- 横瀬
- 日建設計としても、設計に加えて出資者・事業者の視点を併せ持つなど、これまでにないポジションでの挑戦でしたので、社内の理解を得るのには一定の時間が必要でした。特に、予算管理や経済合理性を担保するうえでは、環境性能を高めるだけでなく、事業として成立する範囲に設計内容を収めていく必要がありました。DBJグループの皆様が示してくださる視点は、社内に対しても良い意味での外部規律となり、設計内容やコストの調整を進めるうえで大きな支えになりました。お互いの専門性と信頼関係があったからこそ、この緊張感あるマネジメントを乗り越えられたと思います。
社会的インパクトと展望
ストックを「使いこなす」時代へ、「＃Team ゼノベ」の輪を広げる
── マクロな視点から見た“ゼノベ”の社会的意義と、今後の展望についてお聞かせください。
- 北川
- マクロ視点で見ると、日本の不動産ストックにおける中小ビル（延床面積1万㎡未満）の割合は、東京都区部で全体の約40%、地方都市にいたっては60%以上を占めています。一方で、毎年新しく建てられるビルのボリューム（フロー）はストック全体の数パーセントに過ぎません。つまり、新築のZEB化だけを進めても、2050年のカーボンニュートラルは到底達成できないということです 。国土交通省の中長期政策ビジョンでも「建築物を使いこなす」というストック活用への転換がキーワードとなっていますが、まさに時流を捉えた取り組みであり、この築古中小ビルの良質化こそが、社会全体に与える真のインパクトだと確信しています。
- 横瀬
- 大阪・淀屋橋の「日建ビル1号館」が竣工して以降、すでに延べ100社を超える企業や行政の皆様が視察に訪れています 。新築が難しい時代だからこそ 、築55年のビルでもこれだけの環境性能（ZEB Ready）と経済合理性を両立できるのだという「フラッグ（旗印）」を大阪の地に立てられた意義は大きいです 。今後は、我々のこの「ゼノベ」の旗に賛同してくれる仲間を集め、「#Teamゼノベ」としての輪を全国に広げていきたいですね。
- 田下
- すでにプロジェクトは第二弾として、より多くの関係者を募った「日建設計後楽園ビル」の環境改修へと動いています。ここでは複数の金融機関様をはじめ、多数の投資家の方々を招聘したファンドを組成しており、まさに「ゼノベ」の仕組みが不動産市場の中で広がり始めています。
- 佐藤
- DBJグループとしては、中計2030では、5年間で3兆円のリスクマネー供給、10年間で12兆円のGRIT関連投融資という高い目標を掲げています。不動産分野においても、今回のノウハウをベースに、大手金融機関の皆様と共同で「ゼノベ・ファイナンス勉強会」を開催するなど、不動産証券化業界全体における環境改修の普及・促進に向けたプラットフォームづくりにも着手しています。今後はオフィスビルにとどまらず、公共施設など他のアセットタイプへの横展開や、地方都市への波及も含め、価値共創パートナーとして日本の不動産市場の持続可能な成長と未来に貢献してまいります。
1万㎡未満比率（延床面積ベース・賃料総額ベース）
注：賃料総額とは、該当地区におけるオフィスストック量（㎡）に規模別の平均募集賃料単価（円/㎡）を掛けた値。
── 本日は貴重なお話をありがとうございました。
（2026年5月29日、大阪・淀屋橋の「日建ビル1号館」にて収録）
この記事は季刊DBJ No.59に掲載されています
